Zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Jak zabezpieczyć interesy stron w umowie przedwstępnej?
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym to proces pełen formalności, a jednym z najważniejszych jego etapów jest podpisanie umowy przedwstępnej. To właśnie od jej treści zależy bezpieczeństwo całej transakcji – zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego.
Dlaczego umowa przedwstępna jest tak ważna?
Umowa przedwstępna to jeden z najważniejszych etapów całego procesu sprzedaży nieruchomości. Podpisuje się ją wtedy, gdy natychmiastowe zawarcie umowy sprzedaży nie jest możliwe – najczęściej z powodu konieczności uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego lub skompletowania dokumentów po stronie sprzedającego. To dokument, który określa najważniejsze zasady przyszłej transakcji, a jednocześnie zabezpiecza interesy obu stron. Warto więc wiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę.
Precyzyjne określenie przedmiotu sprzedaży
Jednym z kluczowych elementów jest precyzyjne określenie przedmiotu sprzedaży. Jeśli przedmiotem umowy jest grunt, należy wskazać jego przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Kupujący musi mieć świadomość, jakie możliwości inwestycyjne daje nabywana działka, a sprzedający – pewność, że później nie spotka się z roszczeniami dotyczącymi wad czy niezgodności. Warto pamiętać, że nie należy ukrywać niedoskonałości sprzedawanego mieszkania lub domu – w praktyce to właśnie one są często źródłem sporów sądowych po zakupie.
Zadatek czy zaliczka – co wybrać?
Nieodłącznym tematem umów przedwstępnych jest zadatek lub zaliczka. Te dwa pojęcia bywają mylone, a mają zupełnie inne konsekwencje. Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, jeśli ostateczna transakcja nie dojdzie do skutku. Zadatek pełni natomiast funkcję zabezpieczającą – jeśli do umowy sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający zachowuje zadatek. Jeśli winny jest sprzedający, kupujący może domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości. W praktyce wysokość zadatku ustalana jest zwykle na poziomie do 10% ceny nieruchomości. Wysokość ta powinna być proporcjonalna do ryzyka – jeśli istnieje wiele wątpliwości co do spełnienia warunków transakcji, zadatek powinien być raczej niższy. Szczególną uwagę należy także zwrócić na określenie realnego terminu podpisania umowy przyrzeczonej – uwzględniającego możliwe opóźnienia po obu stronach.
Zwykła forma czy akt notarialny?
Ważne znaczenie ma także forma, w jakiej podpisana zostanie umowa przedwstępna. Zwykła forma pisemna daje elastyczność i możliwość szybkiego podpisania dokumentu, ale nie zapewnia formalnej kontroli nad jego treścią. Z kolei forma aktu notarialnego daje kupującemu możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, a także pozwala na wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, co skutecznie blokuje sprzedaż nieruchomości innej osobie. Wybór formy powinien być więc świadomą decyzją stron, uwzględniającą ich potrzeby i stopień zabezpieczenia.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
W samej konstrukcji umowy przedwstępnej, oprócz podstawowych danych – takich jak oznaczenie stron, wskazanie nieruchomości, cena i termin umowy przyrzeczonej – warto zawrzeć szczegółowe ustalenia dotyczące sposobu i terminów płatności, warunków przystąpienia do transakcji (np. wymeldowania lokatorów, przedstawienia dokumentów spadkowych czy uzyskania kredytu przez kupującego), a także listę dokumentów wymaganych przy finalizacji. Z praktycznego punktu widzenia bezpiecznym rozwiązaniem w przypadku płatności gotówką jest depozyt notarialny, który chroni obie strony.
Bezpieczeństwo transakcji ponad wszystko
Każda umowa przedwstępna to swoiste „ogniwo” całego procesu sprzedaży. Jej treść decyduje o bezpieczeństwie transakcji, dlatego powinna być tworzona z najwyższą starannością i przy uwzględnieniu specyfiki danej nieruchomości. Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni zachować szczególną ostrożność, poświęcić czas na analizę postanowień i – w razie wątpliwości – skorzystać z pomocy profesjonalistów.
Spotkajmy się w Akademii Rynku Nieruchomości
Chcesz dowiedzieć się więcej o praktycznych aspektach kupna i sprzedaży nieruchomości? Zapraszamy do udziału w Akademii Rynku Nieruchomości, która odbędzie się 27–28 września w Poznaniu. To wyjątkowy weekend, w którym możesz zmienić swój adres – jeden bilet otwiera drzwi aż do trzech wydarzeń: Akademii, Targów Mieszkań i Domów oraz Targów Domów Gotowych. Wstęp jest całkowicie bezpłatny po wcześniejszej rejestracji na ToBilet.pl lub w aplikacji Grupa MTP app.